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El sitio de desarrollo está ubicado entre Cameron Park y el Centro para Jóvenes de Waco.

En esta foto de 2022, una puerta en Park Lake Drive brinda acceso a la propiedad donde los desarrolladores esperan construir una subdivisión que bordee Cameron Park.

La Comisión del Plan de Waco aprobó el martes el plano final en un vecindario de bolsillo de 151 unidades muy reñido que limita con Cameron Park, visto por primera vez por la comisión para la zonificación del desarrollo de unidades planificadas en mayo de 2022.

El promotor, Turner Brothers Development, seguirá adelante con el desarrollo por derecho propio en un distrito de zonificación R1-B para crear viviendas unifamiliares en unos 36 acres entre el Waco Center for Youth y Cameron Park. Debido a una enmienda a la ordenanza de subdivisión de la ciudad en junio, la comisión de planificación será la última parada para los planos de subdivisión en lugar de la aprobación del concejo municipal.

El desarrollo llegó por primera vez a la comisión de planificación y al ayuntamiento el año pasado con una solicitud de zonificación PUD, que habría permitido al desarrollador más flexibilidad que la zonificación unifamiliar del sitio, a cambio de requisitos adicionales solicitados por la ciudad.

“Una cosa que creo que es interesante acerca de este caso, simplemente editorializar mi opinión personal o asumirla, es que debido a que inicialmente habían presentado un PUD, hubo una oportunidad interesante de tener un proceso más colaborativo... pero parece que debido a A pesar de la oposición de los vecinos, salieron de ese proceso”, dijo el presidente de la comisión del plan, Ross Harris. "Es simplemente un ejemplo interesante de cómo mucha gente se preocupa mucho por un lugar, y debido a... la forma en que ocurrió la respuesta, parece que eso llevó al desarrollador a tomar una vía donde había menos oportunidades de colaborar".

Una audiencia pública en junio de 2022 generó preocupaciones de la Asociación de Vecinos de Cameron Park sobre el tráfico potencial, el drenaje y otros impactos ambientales del desarrollo en el vecindario y el parque. Después de la continuación de la audiencia pública, el desarrollador retiró su solicitud PUD y comenzó con la planificación por derecho.

Harris dijo que percibió que el malentendido del vecindario era que si no se concedía el PUD, el desarrollo no se llevaría a cabo, aunque el desarrollo estaba permitido por derecho según la zonificación actual.

Posteriormente, la asociación de vecinos propuso un cambio de ordenanza que habría ampliado la superposición del distrito del corredor del río Brazos para abarcar el nuevo desarrollo, aunque se habría protegido según los requisitos no ampliados, ya que ya estaba en el proceso de planificación. En mayo, el ayuntamiento aprobó enmiendas a la superposición para incluir requisitos de iluminación y árboles, pero negó la expansión del distrito.

La comisión de planificación aprobó el martes el plano final para 151 lotes con condiciones relacionadas con servicios públicos, tráfico e ingeniería. La plataforma también incluye actualmente nueve lotes que son aproximadamente 15 pies cuadrados más pequeños que los requisitos mínimos de área de lote, los cuales se corregirán antes de la aprobación total.

La aprobación con condiciones significa que la comisión de planificación no tendrá que revisar nuevamente el plano sino que será revisado por el personal de la ciudad, según un cambio en la ordenanza de subdivisión de Waco de acuerdo con la legislación estatal reciente.

Dado que el desarrollo no implica una zonificación personalizada, el proceso de planificación se vuelve administrativo en lugar de discrecional, y "si cumplen con todos los comentarios, entonces la ciudad tiene que aprobarlo", dijo el director de planificación de Waco, Clint Peters.

"Para los cambios de zonificación, permisos especiales, abandonos, es subjetivo con la retroalimentación del público, el personal y todos ustedes tienen más subjetividad al respecto", dijo Peters en respuesta a una pregunta del comisionado Taylor Allen sobre la capacidad del grupo para influir en la plataforma. este punto. “Las plataformas, según la ley estatal, si cumplen con todos los requisitos de la ordenanza, las ciudades deben aprobarlas”.

Peters dijo que el desarrollador tiene la intención de incorporar muchas de las mismas características propuestas en el PUD original, incluida la preservación de espacios abiertos, aceras en cada calle, callejones traseros y conectividad de senderos, pero no hay excepción al tamaño mínimo del lote. La zonificación actual en realidad permite una mayor densidad de lotes que la que tendría el PUD, dijo.

Las áreas de detención y retención de escurrimientos que bordean Park Lake Drive tendrán grupos de árboles, dijo Peters, y el tráfico de construcción ingresará al sitio a través de Park Lake Drive en lugar de a través del vecindario circundante.

Turner Brothers Development, dirigido por los hermanos Shane y Cody Turner, dijo en un comunicado que está entusiasmado de poder trabajar dentro de la zonificación actual y aun así crear un vecindario único. El objetivo desde el inicio del proceso de diseño fue incluir espacios verdes y senderos para caminar en el vecindario.

"Cameron Park es un hito para Waco que queríamos que el vecindario se sintiera parte del parque", dijo el socio Shane Turner en el comunicado. "La gente tendrá la posibilidad de utilizar los senderos de nuestro vecindario que están conectados directamente al sistema de senderos del parque".

La ubicación también ofrece fácil acceso a otros activos de Waco, dijo Cody Turner.

“No sólo es fantástico estar cerca de Cameron Park, sino también cerca de HEB, cerca de 19th Street para acceder fácilmente al centro o a Lake Shore”, dijo. "Esto parecía una gran oportunidad para utilizar uno de los mayores activos de Waco y al mismo tiempo brindar un acceso conveniente".

La comisión del plan consideró una enmienda a la ordenanza que permite nuevas unidades de vivienda accesorias, también conocidas como suites para suegros, en áreas residenciales. La comisión consideró y aprobó la ordenanza de la ADU en marzo, pero la legislación estatal pendiente que habría impactado la ordenanza puso la conversación en pausa.

Después de una larga sesión de trabajo, la comisión votó el martes para continuar con el tema en su próxima reunión, citando problemas con la redacción utilizada en la ordenanza que podrían causar problemas con la aplicación del código y con los futuros propietarios una vez que se venda una casa con una ADU. El lenguaje propuesto requiere una declaración jurada del propietario actual que certifique que vive en la propiedad y un convenio “que notifique a los futuros propietarios o arrendamientos a largo plazo del lote en cuestión que la existencia de la unidad de vivienda accesoria se basa en la ocupación de la vivienda accesoria o vivienda principal por el dueño del inmueble.”

“Creo que es necesario revisar el texto de la 'Ocupación de la Sección 8', específicamente la existencia de la ADU y luego el requisito de un convenio además de una declaración jurada”, dijo el comisionado Dominic Braus antes de la votación. "Y también creo que debemos determinar si la definición de ADU abarca el espíritu de lo que creo que la ordenanza intenta promover con respecto al alquiler de la ADU por separado de la propiedad".

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